Incertidumbre, nueva política de vivienda

Gabriel Quadri de la Torre

Bien que se hayan retomado las propuestas de campaña de quien esto escribe sobre nuevas instituciones y reorientación de políticas de ciudades y vivienda. Se trata de decisiones de gran calado para el futuro del país. Por lo mismo, su aplicación requiere de instrumentos funcionales y de gran pericia y fortaleza técnica, política e institucional. No sólo están en juego el escenario territorial y urbano para el desarrollo de México, la calidad de vida de la población y la competitividad de la economía, sino la cohesión social y la seguridad. También la supervivencia de un sector (vivienda) que representa directa e indirectamente alrededor de 6% del PIB y millones de puestos de trabajo.

Inversionistas y mercados financieros han mostrado un escepticismo implacable ante contenidos, medios y formatos de los cambios anunciados. El Índice Habita, que rastrea el valor accionario de las empresas de vivienda participantes en la BMV (ARA, GEO, URBI, Homex, SARE) se desplomó en un sólo día 5.6%, en una caída que en siete jornadas consecutivas acumula una pérdida de 16 por ciento. Algunos opinan que es una sobrerreacción, pero el despeñadero viene de muy atrás, cuando los mercados se percataron de que el modelo de construcción masiva y genérica de vivienda infinitesimal fuera de las ciudades estaba condenado al fracaso. Hoy, los mercados desconfían de la capacidad de adaptación de las empresas a las nuevas políticas y anticipan mayor incertidumbre y complejidad en el ciclo de producción de vivienda, riesgos y burocracia.

No todas las empresas se podrán adaptar; no todas van a sobrevivir. Habrá una selección casi darwiniana de las más aptas, de las menos lastradas con reservas de tierra barata ejidal exo-urbana cuyo valor se ha evaporado (más si en realidad se aplican las decisiones anunciadas), aunque se les haya dado un plazo de gracia de dos años. (Por cierto, ¿en este plazo se seguirán construyendo palomares dispersos por cerros y potreros, que nadie quiere?). Las empresas tendrán que mostrar audaces mutaciones para sobrevivir y tener éxito en el nuevo ambiente de política; tendrán que acceder a tierras urbanas y a un nuevo modelo de negocios, dejar de ser mono-específicas y convertirse en versátiles desarrolladoras inmobiliarias.

El gobierno deberá hacer creíbles sus declaraciones, para evitar que el nuevo régimen se empantane en la confusión y la retórica. Requerirá definir con claridad los objetivos de política: ¿qué tipo de ciudades queremos? Después, delinear y aplicar los instrumentos de vivienda para lograrlos, así como sus alcances y reglas de operación. Será imprescindible esclarecer la nueva arquitectura institucional entre la Sedatu y los organismos nacionales y estatales de vivienda, así como jerarquías, procedimientos técnicos y administrativos, y protocolos de decisión. Vital será desarrollar en el corto plazo un banco de tierra urbana mediante compras o expropiaciones (para lo cual pueden usarse los cuantiosos recursos excedentes que genera el Infonavit) y hacer swaps con ciertas reservas territoriales de las empresas afectadas; de lo contrario, será casi ineluctable la extinción de varias. En lo inmediato, como condición de credibilidad, deberán generarse proyectos intra-urbanos de vivienda y servicios para darles oxígeno a las empresas durante su proceso adaptativo. Todo esto presupone poderosas capacidades técnicas y directivas en los mandos y personal de la Sedatu. ¿Dónde están los urbanistas, arquitectos y especialistas en finanzas y proyectos inmobiliarios? Desde luego, no en Antorcha Campesina.